Sky Garden vs Михайловский, или как траншевая ипотека стала компромиссом.

Один из самых сложных вопросов, который встает перед клиентом — сроки сдачи. Выбирая квартиру для жизни хочется жить здесь и сейчас, поэтому длительное ожидание часто отталкивает от покупки на этапе котлована. В то же время очевидно, что за одинаковую стоимость, предложения в начале строительства, значительно интереснее чем предложения на финальных стадиях стройки.

Наш клиент, Софья, встала перед следующим выбором:

• #1 Покупка квартиры в ЖК Михайловский от застройщика;
• #2 Покупка квартиры в ЖК Михайловский от частного лица по договору цессии, уступки;
• #3 Покупка квартир в строящемся ЖК Sky Garden от застройщика.

Какую квартиру искала Софья?

Софья искала квартиру в комплексе с ближайшим сроком сдачи 1-3 мес или уже в сданном. Покупка планировала в ипотеку, кредит был необходим на короткий срок, так как Софья планировала досрочное закрытие через 1 год, за счет продажи другой недвижимости.

На момент знакомства с нашей команда, Софья уже более года планировала купить квартиру и изучила десятки разных проектов, сотрудничала с разными риелторами и агентами. Она уже склонялась к покупке квартиры в первом построенном корпусе ЖК Михайловский от застройщика РГ Девелопмент и была готова перейти в стадию платного бронирования.

Ей понравилась однокомнатная квартира, классической планировки, общей площадью ≈ 46 м2, без отделки — без стен. Застройщик, с учетом всех скидок, предложил ей стоимость ₽ 13 541 220

Основные преимущества, которые видела Софья в покупке данной квартиры:

• Короткие сроки ожидания. Дом уже сдан, и скоро начнется передача ключей. В него даже можно зайти и посмотреть квартиру. До получения ключей около 2 месяцев. Софья видела возможность в ближайшее время сделать ремонт и переехать в свою квартиру;

• Хороший уровень экологии и видовые характеристики. ЖК окружен парками и зелеными зонами, вид из окон частично выходит на Головинский пруд.
• Локация и транспортная доступность. Наличие  выезда на Ленинградское ш., пешая доступность до МЦК и метро.
• Условия ипотеки. Возможность воспользоваться гос. поддержкой и получить сниженную процентную ставку, 7.6%, без удорожания. Это значительно ниже средней ставки, 11-12%, доступной при покупке у частного лица, а не у застройщика.

ЖК «Михайловский». Купить у застройщика или частного лица?

Стоимость от застройщика, была выше предложений от частных лиц в среднем на ≈10-13%. Основной аргумент менеджера застройщика заключался в льготной ставке 7.6% от Газпром банка.

Софье требовалась ипотека всего на 1 года, и несмотря на разницу в процентной ставке, покупка аналогичной квартиры у частного лица для нее была бы выгоднее. Мы нашли предложение аналогичной квартиры от частного лица, по стоимости ₽ 12 300 000. (Запрос на скидку не делался, по этому скорее всего это не была «лучшая цена»).

За 1 год в счет погашения процентов по ипотеке Софья заплатила бы:

• При покупке у застройщика — ₽ 869 250
• При покупке у частного лица — ₽ 1 240 313

Через 1 год, после досрочного погашения ипотеки, полная стоимость квартиры с учетом расходов на оплату процентов составила бы:

• При покупке у застройщика — ₽ 14 410 470
• При покупке у частного лица — ₽ 13 540 313

В итоге покупка у частного лица выгоднее примерно на ₽ 870 тыс.

Михайловский или Sky Garden?

В процессе встречи, Мы провели детальную презентацию локации, проекта, перспектив развития, сравнили проект и финансовые возможности с конкурентами. Софья смогла объективно оценить для себя все «плюсы и минусы» покупки квартиры в ЖК Михайловский, после чего сделала выбор в пользу другого проекта. На смену решения повлияли следующие факторы:

• Изначально «Михайловский» — являлся компромиссом, и большинство минусов нивелировала возможность быстро заехать в собственную квартиру. Но к сожалению, быстро заехать в квартиру у Софьи не получилось бы, потому что она сдавалась в «бетоне». С учетом сроков ожидания ключей и ремонта, до возможного заселения пройдет, в лучшем случае, девять месяцев.
• Скорее всего, ремонт ей обойдется также дороже, в связи с текущей политической ситуацией и санкциями.
• С учетом ожидания 9 месяцев есть предложения более интересные, которые сдаются уже в WhiteBox или чистовой отделкой.

В итоге Софья выбрала ЖК Sky Garden от застройщика ФСК.

Видовая евро двухкомнатная квартира на двадцать пятом этаже, площадью сорок пять квадратных метров с подчистовой отделкой, WhiteBox, за тот же бюджет, ₽ 13 874 904, но с более поздним сроком сдачи — 2 квартал 2025 года.

Первоначальный взнос составил ₽ 2 085 000, а размер кредитных средств ₽ 11 789 904

Почему Sky Garden?

«Sky Garden» – комплекс классом значительно выше, чем «Михайловский». Он превосходит проект по всем параметрам, от качества застройки и видовых характеристик до инфраструктуры и благоустройства прилегающей территории.

Мы заметили, что Софья особенно выделила следующие факторы:

• Экология и благоустройство. Большие буферные зоны для резидентов и гостей, массивное озеленение проекта и обилие парков в окружении. Внутри проекта расположена территория площадью 3,85 га с зонами для отдыха, центральной площадью, сухим фонтаном, декоративным прудом. С внешней стороны комплекс окружает благоустроенная набережная вдоль реки. В ближайшем окружении расположены парки Сходненский ковш, Северное Тушино, Братцево, Покровский берег и Покровское Стрешнево, река Сходня, Сходненский канал. В 5 минутах пешком расположен парк Берег реки Сходня с благоустроенной набережной;
• Архитектура. Нью-йоркский абрис, разно этажность и отсутствие эффекта монолитной стены;
• Инфраструктура. Места общего пользования представляют собой целую многофункциональную инфраструктуру для резидентов с гигантским коммерческим кластером. Хорошо продуманная концепция «город в городе»;
• Транспортная доступность. Быстрый выезд на Волоколамское ш., станция МЦД и метро в пешей доступности.
• К тому же, в тот же бюджет помещалась и подчистовая отделка. Для Софьи это возможность сделать ремонт по собственному дизайн проекту, и при этом быстро заехать после получения ключей.

За период ожидания ключей, Софья сократила расходы на содержания ипотеки в 4 раза, до ₽ 497 433.19, с помощью траншевой ипотеки.

Минимальная сумма первого транша для данного проекта — 25%, а значит Софья будет оплачивать процентны не за всю сумму кредита  ₽ 11 789 904, а только за первый транш, 25% от общей суммы кредита  ₽ 2 947 476.

При процентной ставке 8%, ежемесячный платеж на период строительства составит ₽ 21 627. Из которых в счет погашения процентов, в среднем, ₽ 19,5 тыс.

Сохраненные средства Софья решила потратить на аренду комфортной для нее квартиры, до окончания строительства.

Что еще Мы смогли сделать для Софьи?

• Одобрили ипотеку на необходимых условиях.
• Предоставили дополнительную, партнерскую, скидку в 3% на покупку квартиры в Sky Garden.
• Снизили стоимость страхования на ₽ 30 065. (Базовая стоимость полиса составляла ₽ 44 094, нам удалось согласовать стоимость в ₽ 14 029)
• Полностью сопроводили процесс заключения ДДУ от открытия эскроу до окончания регистрации.

Для Софьи мы работали без комиссии, нашу работу оплатил застройщик по факту проведения сделки.

Сроки

• Дата Нашей первой встречи с Софьей — 21 июня
• Дата одобрения ипотеки — 22 июня, через 1 день после встречи.
• Дата оплаты бронирования в SkyGarden — 24 июня, через 3 дня после встречи
• Дата подписания кредитного договора и ДДУ — 29 июня, через 8 дней после встречи
• Дата регистрации в ЕГРН — 4 июля, через 13 дней после встречи.